Come scegliere il notaio per comprare casa: guida semplice per evitare errori
Perchè è importante affidarsi a un notaio per l'acquisto di una casa
Comprare casa è il sogno degli italiani. Non esiste persona che, tra i suoi progetti per il futuro, non abbia il desiderio di possedere una casa di proprietà. Per realizzare questo ambizioso progetto, serve la collaborazione di un notaio. Ecco la guida semplice per capire come scegliere il notaio per comprare casa ed evitare errori.
Il notaio si sceglie prima del rogito (ecco perché)
La compravendita di una casa è un processo che ridiede l’assistenza di un notaio fin dalle prime fasi. La figura del notaio consente al futuro acquirente di affrontare l’intero iter in totale sicurezza e tutela, grazie alle sue competenze professionali sull’assistenza dell’acquirente durante la trattativa.
Ogni passaggio, dalla proposta di acquisto di un immobile al contratto preliminare, dal rilascio della caparra alla richiesta del mutuo, dalla perizia fino ad arrivare al conclusivo rogito, deve essere svolto con regolarità e in presenza del notaio.
Ma chi sceglie il notaio? Per le compravendite immobiliari, di solito il notaio lo sceglie l’acquirente, visto che spetta al nuovo proprietario pagare le prestazioni. È anche possibile che le due parti trovino un accordo differente.
Quanto costa davvero il notaio?
Rispondere a questa domanda non è semplice, perché le spese notarili sono il risultato di vari fattori. Per svolgere tutti gli adempimenti necessari alla pratica di compravendita immobiliare, devono essere pagate le imposte, le tasse, le spese vive anticipate dal notaio per conto del cliente per la redazione dell’atto e per gli adempimenti legali e burocratici, e il suo onorario. In caso di richiesta di mutuo, nella computa dei costi notarili vanno considerate anche queste spese.
Per l’acquisto della prima casa, se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione IVA, l’acquirente deve versare l’imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (invece del 9% che viene applicata per l’acquisto della seconda casa) e le imposte ipotecaria e catastale, entrambe fisse di 50€.
Per fare un esempio, acquistare una prima casa da 200.000€ nel 2026, comporta delle spese notarili che ammontano tra i 4.000 e i 6.000€ per l’atto di compravendita (e cioè onorario, imposte e spese vive) e tra i 1.000 e i 1.500€ per l’atto di mutuo.
Quanto all’onorario, dal 2012 i compensi notarili sono stati liberalizzati, motivo per cui la prestazione professionale del notaio può variare tra i professionisti attivi in Italia. La piattaforma NotaioFacile aiuta i futuri acquirenti a trovare il professionista che fa al caso proprio, mettendoli direttamente in contatto con i notai della rete senza passare da intermediari, e conoscere con trasparenza i dettagli del preventivo notaio online.
Prima casa o seconda casa: differenze da conoscere
Comprare la prima casa o la seconda casa non è un’operazione senza differenze. Nel primo e nel secondo caso, si devono affrontare spese diverse (ma si possono ottenere anche delle agevolazioni), anche nel caso dei costi notarili.
L’acquisto della seconda casa comporta spese notarili più alte, perché le tasse e le imposte non sono agevolate. La tassa sugli immobili, infatti, attualmente non viene applicata per l’acquisto della prima casa ma solamente sulla seconda. Questa tassa la stabilisce il Comune in cui si trova l’immobile da acquistare, secondo i parametri stabiliti dalla legge.
Quanto alle spese del notaio, le differenze tra l’acquisto prima casa (ovvero quella in cui il proprietario trasferisce la residenza) e l’acquisto seconda casa riguarda la tassazione. Come già detto, l’imposta di registro che si versa al notaio è del 2% del valore catastale per la prima casa, e del 9% per la seconda casa. L’IVA, invece, che si paga in alternativa all’imposta di registro se si acquista dall’impresa che ha ristrutturato l’immobile entro i 5 anni e non direttamente dal costruttore, passa dal 4% (prima casa) al 10% (seconda casa) del valore dell’abitazione. L’IVA non si paga al notaio ma all’impresa.
Oltre alla tassazione e al tipo di venditore, il costo del notaio per l’acquisto della prima o della seconda casa varia in base al valore dell’immobile ed alla presenza o meno del mutuo. In ogni caso, per stipulare l’atto di compravendita e l’atto di mutuo, che sono atti pubblici, la presenza del notaio è obbligatoria per legge, in qualità di pubblico ufficiale.
In merito alle agevolazioni sulla prima casa, per poterne usufruire, l’immobile che si intende acquistare non deve appartenere alle categorie catastali A/1, A/8 o A/9. Inoltre, il nuovo proprietario ha l’obbligo di trasferire la propria residenza nel Comune in cui è ubicata la casa entro 18 mesi dalla data del rogito. Le agevolazioni prima casa possono essere ottenute una seconda volta, ma solo se chi ne ha già usufruito, vende l’immobile acquistato con quelle agevolazioni entro un anno dal nuovo acquisto.
Mutuo e acquisto casa: quali atti vengono stipulati
Se è necessario richiedere un mutuo per l’acquisto di una casa, si devono stipulare due contratti. Uno è tra l’acquirente e il venditore, per il trasferimento del diritto di proprietà (compravendita tra le parti), l’altro è tra l’acquirente e l’istituto bancario, per ottenere l’erogazione della somma in prestito con iscrizione dell’ipoteca (mutuo ipotecario). Ciascuno dei due atti ha un costo notarile differente.
Davanti alla presenza del notaio, e ricevuta tutta la documentazione della compravendita, la banca termina l’istruttoria e concede la delibera reddituale del mutuo. L’analisi sull’immobile si completa dopo che la banca incarica un proprio perito di produrre la perizia di valutazione dell’immobile e contattare il notaio scelto dal richiedente per ottenere la relazione notarile preliminare sull’immobile.
Come leggere un preventivo notarile senza confondersi
Prima di conferire l’incarico al notaio, bisogna richiedere un preventivo scritto e dettagliato, che il notaio ha l’obbligo di fornire (D.lgs. 206/2005, Codice del Consumo). Nel preventivo si devono distinguere chiaramente le voci dell’onorario del notaio, le imposte (di registro, ipotecaria, catastale, di bollo) e le spese vive (visure catastali e ipotecarie, certificati, contributi per la cassa notarile, spese di registrazione).
Le tempistiche dipendono dal tempo necessario alle verifiche preliminari ed alla stipula dell’atto.
Come confrontare più notai in modo corretto
Dopo aver analizzato tutti i fattori che spiegano l’importanza della figura del notaio quando si deve comprare casa e aiutano a scegliere il notaio giusto, può essere utile confrontare i notai per ricevere pareri e preventivi. Sono tanti gli utenti che scelgono piattaforme specializzate come NotaioFacile, grazie a cui possono ricevere preventivi direttamente dai notai e su loro richiesta, entrandovi in contatto diretto, sulla base del proprio caso (prima casa, seconda casa, mutuo, acquisto senza mutuo, ecc.) e nel rispetto del Codice Deontologico notarile.
Questo permette di evitare confronti incompleti, ed anche di scegliere il notaio su tutto il territorio italiano.
FAQ
Quanto tempo prima del rogito contattare il notaio? È meglio contattarlo almeno 2 mesi prima, perché il rogito è un atto ufficiale e definitivo che richiede molta cura. Devi accordarti con il venditore sulla data entro cui stipulare l’atto notarile. Nel frattempo, tu devi avere la somma necessaria per concludere l’acquisto (in caso di mutuo, ci vogliono 2-3 mesi) e il venditore deve trovare una nuova casa in cui trasferirsi.
Serve il notaio prima della delibera del mutuo? Sì, il notaio è necessario prima della delibera definitiva perché, per completare l’analisi sull’immobile e concedere il mutuo, la banca contatta il notaio che hai scelto per ottenere la relazione preliminare sulla casa.
Posso scegliere un notaio in un’altra città? Sì, puoi sceglierlo anche in una città diversa da quella in cui si trova l’immobile da acquistare o in cui risiedi. Ma la scelta dipende dalla disponibilità del professionista, dalle competenze specifiche e dal preventivo proposto.
Il preventivo notarile è vincolante? No. Il notaio ti fornisce un preventivo dettagliato su carta intestata o via PEC, che rimane valido fino al rogito. Se non ci sono variazioni documentate nell’atto, il preventivo resta valido.
Il rogito e il mutuo sono lo stesso atto? No, l’atto di compravendita e l’atto di mutuo sono due documenti distinti. Il primo serve a trasferire la proprietà dell’immobile dal venditore all’acquirente, mentre il secondo riguarda il rapporto finanziario tra te che richiedi il prestito e l’istituto di credito che lo concede. Di solito vengono firmati entrambi nel giorno del rogito davanti al notaio che hai scelto.
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